Modificari si completari la Codul Fiscal
Prin Ordonanta de urgenta nr. 200 din 04/12/2008 s-au adus o serie de modificari si completari la Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal. Astfel, la art. 140, dupa alin. (2) se introduce un nou alineat (2 indice 1) cu referire la cota redusa de TVA de 5% . Acesta are urmatorul cuprins:
“Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
- livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
- livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
- livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 de metri patrati, exclusive anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 de lei, exclusiv taxa pe valoare adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m.p., inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m.p., inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte. Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:
- in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
- in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
- livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii de catre acestea cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.”
Se pare ca guvernul doreste sa arate ca are initiativa in instituirea unor masuri de politica sociala in contextul actualei crize, insa ne intrebam: date fiind conditiile expuse mai sus, in sprijinul cator persoane vine in mod real aceasta modificare a codului fiscal?
Oare cati beneficiari reali exista pentru aceasta facilitate, in conditiile in care piata imobiliara din Romania este inca blocata, datorita discrepantelor intre preturile inca exagerat de mari, desi in scadere, la imobile si mai ales terenuri, si puterea de cumparare a romanului, pe fondul crizei si a restrangerii accesului la creditare?
Suntem curiosi cate tranzactii se pot incheia la valoarea de maxim 380.000 lei – pretul locuintei, inclusiv al terenului pe care aceasta este construita?
Vrea guvernul sa faca ceva cu adevarat pentru a veni in sprijinul populatiei, sau doar sa arate ca face ceva, dealtfel inaplicabil din punct de vedere practic?
Asteptam si opiniile si comentariile dvs in aceasta chestiune.
Related Posts
Related Posts
Asociat la mai multe societati comerciale
Reinvent Consulting si Peris – parteneri la Cupa Europei la floreta
Infiintare firma. Sediul social.-
Asociatii si Fundatii recunoscute ca fiind de utilitate publica
About The Author
noua ne-a scazut pretul apartamentului cu aprox 10.000euro.e un adevarat ajutor pt cei ca noi… nu stiu cati sunt…
In legatura cu aplicarea cotei reduse de 5 %, ma aflu , impreuna cu alte 30 persoane fizice, in urmatoarea situatie:
1. In luna noiembrie 2006 am incheiat Contractul de construire nr 9/29.11.2006 cu societatea SC………SA . In contract se prevad urmatoarele:
,, Constructorul se obliga :
-sa construiasca beneficiarului un apartament […];
-sa predea beneficiarului locuita contractata pe baza de PV de predare primire, IN LUNA MARTIE 2008, in cladirea complet terminata;
-pretul locuintei executate conform proiect este de 100.723,75 EUR, cuprinde TVA si nu va putea fi modificat ;
Obligatiile reciproce intre parti inceteaza , prin buna executare, odata cu predarea locuintei beneficiarului si semnarea PV de predare-primire intre constructor si beneficiarul locuintei.”
2. Constructorul (asociat prim) s-a asociat cu Primaria (asociat secund) in temeiul Contractului de asociere in participatiune nr …/12.2005 , avand ca obiect exclusiv : ,,realizare investitie, respectiv bloc de locuinte in regim de CREDIT IPOTECAR.”
La capitolul Repartizarea beneficiilor, contractul de asociere prevede ca : ,,Asociatul prim se obliga ca la darea in folosinta a blocului de locuinte , sa transmita in proprietatea Primariei adapostul de protectie civila si un numar de apartamente care sa reprezinte 10% din aria totala , iar asociatul secund (Primaria) sa transmita in proprietatea constructorului (asociat prim) sau a VIITORILOR PROPRIETARI ai APARTAMENTELOR, terenul aferent constructiei , in suprafata de ….. mp”.
3. in luna marie 2007, se incheie al doilea Act aditional la contractul de construire prin care ,,Beneficiarul este de acord sa suporte cheltuielile legate de perfectarea Contractului de vanzare-cumparare in forma autentica si tariful OCPI de inscriere in CF a apartamentului”
4. constructorul intarzie (din cauze ce tin exclusiv de el), finalizarea la termen a apartamentului astfel ca PV de receptie la terminarea lucrarilor se incheie abia in data de 08.08.2008.
5. platile au fost efectuate integral , conform prevederilor contractuale. Mentionez ca ultima plata efectuata a fost in luna septembrie 2008, conform situatiilor de lucrari. Ultima factura fiscala emisa de constructor (luna octombrie 2008) este o factura de diferenta de curs valutar
6. In data de 01 septembrie 2009, deci la peste 12 luni de la data receptiei apartamentelor (PV de receptie la terminarea lucrarilor), Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara emite la cererea constructorului, un Extras de Carte Funciara pentru informare .
In partea I-a a CF sunt inscrise pe numere topo distincte toate apartamentele aferente blocului , cu mentionarea elementelor de indentificare : nr. cadastral, situarea (nr. apartament, scara, etaj) suprafata utila si cota parte din constructie aferenta
In partea a II-a (Inscrieri privitoare la proprietate) sunt inscrise:
– Primaria -domeniul privat – drept proprietate aspra cotei de ….% din teren
– cu act nr …../ 2007 , asupra cotei de teren aferente apartamentului nr…, ce se va determina cu ocazia dezmembrarii imobiliare si asupra careia PROPRIETARII APARTAMENTULUI vor dobandi un drept real conf. Contractului de asociere in participatiune, s-a notat contractul de construire nr. incheiat intre SC…..SA (constructor) si d-nul……….si d-na…….
– SC…..SA (constructorul) – drept construire asupra constructiei
– SC…..SA (constructorul) – drept proprietate asupra cotei de ….% din teren , cu titlu de schimb imobiliar
La data prezentei , constructorul, in urma discutiilor purtate, refuza (cel putin declarativ), incheierea unui Contract de vanzare cumparare si emiterea facturii fiscale prin aplicarea cotei de TVA de 5% si implicit regularizarea TVA de 19% (achitat), in conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, modificate prin OUG nr 200/04.12.2008 si prin HG nr. 1618/04.12.2008, sustinand ferm ca transferul dreptului de proprietate s-a efectuat la data semnarii PV de predare-primire.
Tinand cont de elementele prezentate , va rog sa aveti amabilitatea de a furniza, in conformitate cu prevederile legale in vigoare, in cazul spetei prezentate, raspunsuri, la urmatoarele intrebari :
1) constructorul are obligatia legala si contractuala de aplicare a dispozitiilor legale referitoare la cota redusa de TVA de 5% pentru acest tip de locuinta , livrata ca parte a politicii sociale, respectiv de:
–tranfer al dreptului de proprietate prin semnarea Contractul de vanzare-cumparare a apartamentului care sa evidentieze valoarea TVA stabilita prin aplicarea cotei reduse de 5%?
–emiterea facturii finale pe intreaga valoare a apartamentului care sa evidentieze cota redusa de TVA de 5% ?
2) in situatia in care societatea constructoare are obligatia, in temeiul prevederilor legale, sa aplica cota de TVA de 5% , care sunt pasii prevazuti de legislatie, ce trebuie parcursi de subsemnatul si de societatea constructoare pentru regularizarea TVA si implicit recuperarea diferentei de TVA de 14%?
Va multumesc anticipat si astept raspunsul dumneavoastra
@Paul
Situatia Dvs. a necesitat atentie atat din partea unui avocat, cat si din partea unui specialist in probleme de natura fiscala.
Tinand cont de faptul ca modificarile codului fiscal privind aplicarea cotei reduse de TVA intra in vigoare incepand cu data de 1 ianuarie 2009, tranzactia expusa nu intra sub incidenta cotei de TVA de 5%, pentru faptul ca atat contractul, cat si procesul verbal de predare-primire au fost incheiate anterior datei de 1 ianuarie 2009.
Regula este urmatoarea: cota aplicabila de TVA este cea in vigoare la data la care intervine faptul generator. Pentru livrarile de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la
care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator.
Buna ziua!
Intrebarea mea este urmatoarea: beneficiez de cota redusa 5% tva pentru achizitionarea unui apartament vechi, obtinut in urma participarii/castigarii unei licitatii?
Atat noi, familia, cat si apartamentul indeplinesc conditiile. In acest caz, ce procent se aplica la valoarea de adjudecare a apartamentului?
@Nicoleta Miron
Daca sunt indeplinite conditiile privind suprafata, valoarea apartamentului si conditiile de a nu a mai fi achizitionat vreun alt imobil cu cota redusa de TVA de 5%, nu vedem de ce nu ar fi aplicabila cota de 5% si in cazul achizitiei ca urmare a unei licitatii.
Nu cred ca ati inteles speta. In baza contractului de construire, societatea de constructii a PRESTAT un SERVICIU, adica a construit , din pacate pe banii nostri, rezultatul fiind un bloc de locuinte individuale, care firesc a intrat in patrimoniul constructorului, fapt evidentiat in Cartea Funciara. S-a aplicat corect cota de TVA de 19%, repet, pentru o prestare de serviciu.
Acum se pune problema finalizarii sau nu a transferului DREPTULUI de PROPRIETATE de la constructor la fiecare persoana fizica , parte in contractul de construire.
Evident in lipsa unui contract de vanzare cumparare, constructorului are si varianta ca apartamentele sa-i ramana in proprietate, avand obligatia de a restitui sumele primite (inclusiv dobanzile aferente).
Deci in cazul nostru este vorba de un bun imobil, nu de un serviciu. In aceasta situatie legislatia s-a modificat si permite aplicarea unei cote reduse de TVA de 5%.
Acum se pune problema faptului generator, asa cum este el definit in art 134 alin 1(3) din Codul fiscal, adica data la care sunt indeplinite toate formalitatile legale pt transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator.
Faptul ca procesul verbal de receptie a fost semnat anterior datei de 15.12.2008 asigura doar doua din cele trei atribute (prerogative) bine cunoscute si definite de Codul Civil, respectiv: folosinta si posesia. Cheia este in faptul ca lipseste cel ce-al treilea atribut: DISPOZITIA. Adica , desi ne-am mutat in acea locuinta nu puteam dispune in mod absolut, nestingherit, dupa lege, de ea: vanzare, inchiriere, donatie, etc.
In esenta nu am devenit si nici acum nu suntem proprietari. Lipseste finalul adica contractul de vanzare-cumparare.
Consider asadar ca reglementarea regimului proprietatii este foarte clar definita in legislatie. Cu atat mai mult accesoriile acesteia, in speta regimul TVA.Ca cineva nu intelege ce este proprietatea , dreptul de proprietate, inseamna ca ne intoarcem inapoi in timp (1989).
Va rog in final, daca aveti bunovointa sa argumentati opinia dumneavoastra .
Si ma indoiesc ca un specialist in drept a trecut atat de usor peste o chestiune atat de simpla in esenta , dreptul de proprietate si prerogativele acestuia. Iar apelul la dreptul de proprietate definit si garantat de Constitutia est un reper fundamental.
Va multumesc si astept un feedback
@Paul
Ati primit un e-mail. Asteptam mai multe informatii de la Dvs.
Intai de toate , tin sa va multumesc pentru atentia acordata acestei spete care paradoxal este incalcita si complicata (la prima vedere), dar atat de simpla in esenta.
Obligativitatea incheierii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect apartamentulconstruit, decurge din spiritul si litera Contractului de construire.
Tin sa reamintesc acest aspect intrucat, subsemnatul (ca dealtfel si celelalte persoane fizice in speta) , nu am parafat contractual o intelegere care sa vizeze CREDITAREA societatii constructoare, ci alocarea din surse proprii si/sau imprumutate a unor fonduri pentru construirea (dpv fizic) a apartamentului in cauza.
Cu atat mai mult cu cat acest tip de creditare , finantare nu are suport legal, intrucat Legea 31/1990 republicata si care priveste societatile comerciale NU PERMITE acest tip de operatiuni. Subsemnatul, nu detin si calitatea de ACTIONAR la societatea constructoare (societate pe actiuni ), aspect care dpv legal ar fi permis un imprumut reglementat.
O confirmare a acestei opinii este notata in Cartea Funciara , asa cum se prezinta in extrasul de carte funciara din data de 01.09.2009. La partea a II-a –Inscrieri privitoare la proprietate se mentioneaza:
-SC LUCS SA Brasov- drept construire asupra constructiei act nr 93156/2008 CF conexat cu 4322/2009 CF, 33820/2009 CF
-SC LUCS SA Brasov , asupra cotei de 87,06% din terenul parte de uz comun, cu titlul de drept schimb imobiliar, act 62947/2009 CF
-MUNICIPIUL BRASOV-Domeniul privat – drept proprietate conf art. 36, alin. 1 din Legea 18/1991, asupra cotei de 12,94% din teren, act nr.100962/2008 CF
– sub nr. 13 . cu act nr30896/2007 conex cu nr.29530/2007 CF, asupra cotei de teren aferente ap. 20, sc. B, ce se va determina cu ocazia dezmembrarii imobilului si asupra careia proprietarii apartamentului vor dobandi un drept real conform Contractului de asociere in participatiune , s-a notat Contractul de construire nr. 9/2006 intre SC LUCS SA Brasov si Constantin Paul-Codrin “.
Intre timp am solicitat in scris OCPI Brasov sa confirme faptul ca societatea constructoare a devenit proprietara asupra apartamentului (apartamentelor) PRIN CONSTRUIRE . Astept cat de curand un raspuns.
Totodata am solicitat in scris explicatii cu privire la abuzul savarsit de Directia Impozite si Taxe Locale Brasov odata cu instituirea calitatii de contribuabil a subsemnatului pentru acest apartament, precum si pentru solicitarea si incasarea impozitului pe cladire pe anii 2008 si 2009. Repet, acest abuz a fost savarsit in conditiile in care nu exista un document legal, asa dupa cum se instituie legal (prin Codul Fiscal si Codul de procedura Fiscala) si care sa ateste dreptul de proprietate al subsemnatului asupra apartamentului.
Si ca neobrazarea societatii constructoare sa fie desavarsita, aceasta, dupa ce a fost notificata de subsemnatul (cu privire la refuzul meu de a plati cota parte a cheltuielilor, in valoare de 1.147 lei, de intabulare a dreptului de proprietate , care legal revin proprietarului de drept, respectiv societatii constructoare , precum si necesitatea incheierii Contractului de vanzare-cumparare si aplicarea cotei reduse de TVA de 5% , conform legislatiei in vigoare la data autentificarii ), a trimis o adresa de raspuns prin care, citez:
,,notificarea dvs, pare mai degraba un refuz culpabil de a va indeplini obligatiile contractuale privind PRELUAREA in PROPRIETATE a bunului imobil, intrucat pasul urmator trebuia sa fie prezenta efectiva la notar pentru semnarea actului autentic”.
Dovada comportamentului duplicitar si mincinos de care da dovada societatea constructoare o reprezinta Contractul de vanzare-cumparare incheiat in data de 30.10.2009 (atasat) cu o persoana fizica. Din punctual meu de vedere este edificator.
Va multumesc pentru interesul acordat acestei spete si care , ma simt nevoit sa repet, afecteaza profund pe toti cei care am fost corecti fata de societatea constructoare pe tot parcursul derularii constructiei.
In urma prezentarii pe larg a situatiei de fapt sper si intr-un raspuns care sa surprinda esenta: transferul dreptului de proprietate este obligatoriu , presupune incheierea unui contract de vanzare-cumparare care sa reflecte corect cota de TVA finala, respectiv 5%.
In speranta unui raspuns intr-un orizont de timp rezonabil va doresc o zi buna.
Intre timp am primit un document oficial de la OCPI Brasov.
Citez:
,,Contractele de construire, puteau face obiectul unei notari in CF , si nu al unei intabulari, la data incheierii lor, intrucat, in CF nu era inscrisa constructia. Prin notarea in CF , beneficiarii acestor contracte nu devin proprietari tabulari. Referitor la imobilul cu nr. cad 2915,inscris in CF 40553 Brasov, facem precizarea ca SC LUCS SA Brasov si-a intabulat dreptul de proprietate dobandit prin construire , in conf cu dispozitiile art 55, alin 1, din Legea 7/1996, republicata. Ulterior printr-un contract de schimb , SC LUCS SA Brasov, a devenit proprietar si asupra terenului aferent apartamentelor pe care societatea figureaza ca proprietar prin construire.
Fata de cele aratate mai sus, consideram ca SC LUCS SA Brasov trebuie sa incheie cu beneficiarii contractelor de construire , acte translative ale dreptului de proprietate, intrucat dreptul de proprietate dobandit prin construire nu se intabuleaza in baza unui contract de construire ci in baza unui certificat eliberat de catre Primaria de la locul situarii imobilului, conf art 55, alin 1, din Legea 7/1996.
Totodata , putem face precizarea ca SC LUCS SA Brasov a incheiat mai multe contracte de vanzare-cumparare in forma autentica cu beneficiarii contractelor de construire.”
Q.E.D. ! Aveti alta opinie ? Va multumesc .
Important! Va rugam sa parcurgeti si articolul de la link-ul
http://www.reinventconsulting.ro/blog/2012/08/noul-plafon-de-scutire-de-la-plata-tva-cifra-de-afaceri-de-65000-euro-modificare-legislativa.html